Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.

La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. 

Même s’il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d’usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

Le syndicat de copropriété

La collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu’une société. Il se réunit obligatoirement chaque année et cette réunion s’appelle l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle a pour but de se prononcer sur les comptes de l’année passée, sur le quitus à donner au syndic, sur le budget prévisionnel de l’année future, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun, sur la provision pour fonds de travaux depuis janvier 2017 (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots), de reconduire le syndic dans ses fonctions ou d’en choisir un nouveau, d’élire les membres du conseil syndical, de fixer le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises, de voter les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes…

Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l’assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l’unanimité pour les décisions les plus graves.

Pour exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes : le syndic professionnel ou bénévole, et le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu’un copropriétaire le demande. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d’un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l’harmonie générale de l’immeuble (fermeture d’un balcon par exemple), l’accord de l’assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d’autorisation au syndic afin qu’il l’inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu’en principe il n’y en a qu’une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu’après y avoir été autorisé.

Convocation d’une AG en l’absence de syndic

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, la loi du 6 août 2015 permet désormais à n’importe quel copropriétaire de convoquer l’assemblée générale afin de nommer un nouveau syndic. Il n’est plus nécessaire de recourir systématiquement à la justice dans un tel cas.

La mise à jour des règlements de copropriété

Afin d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens, avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au Service de publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement – et non au droit proportionnel. Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Parmi les évolutions législatives, on note notamment la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014 qui crée notamment un régime de gouvernance pour les petites copropriétés et qui veut faciliter la gestion et la prise de décisions des copropriétaires.

Sources et renseignements complémentaires
Conseil Supérieur du Notariat 
www.notaires.fr 
Service Notaires Infos : 0892 011 012 
(Coût de l’appel : 0,80 cts/mn)
Du lundi au vendredi et de 9H30 à 18H.

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Point Syndic du Bassin d’Arcachon
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